Le rendement affiché dans une annonce ne dit rien de ce qui restera sur ton compte à la fin du mois. Investimus calcule le cash-flow réel, le coût complet du crédit et ce que le bien t'aura rapporté le jour où tu le revendras.
Si tu achètes pour revendre après travaux, c'est l'autre module qu'il te faut : il raisonne en marge et en TVA, pas en rendement locatif. Voir la page marchand de biens.
La démo
La vidéo parcourt l'application entière — la partie locative comme l'achat-revente. Rien de mis en scène : ce sont les écrans que tu auras.
Le chiffre mis en avant dans les annonces est un rendement brut : le loyer annuel divisé par le prix. Il ignore à peu près tout ce qui décide si l'opération tient.
Taxe foncière, charges non récupérables, assurance, gestion, vacance entre deux locataires : une fois tout déduit, deux biens au même rendement affiché n'ont pas du tout le même effet sur ton compte en banque.
L'assurance emprunteur, les frais de dossier et la garantie s'ajoutent aux intérêts. Et si tu démarres par un différé, tes premières années ne ressemblent en rien à la moyenne que tu avais en tête.
On compare des rendements annuels alors que ce qui compte, c'est ce qu'on aura accumulé le jour de la vente : capital remboursé par le locataire, prix du bien à ce moment-là, et l'argent sorti ou encaissé entre-temps.
Colle le texte d'une annonce : surface, prix, description et adresse se remplissent tout seuls. Ce que tu tapes est enregistré au fil de l'eau — un onglet fermé par erreur ne coûte rien.
Un immeuble de rapport se saisit lot par lot : chacun porte son loyer, ses charges et sa surface. Une colocation se traite de la même façon, une chambre par ligne.
Tu pars d'une liste de postes types à ajuster plutôt que d'un tableau vide. Quand les devis arrivent, dépose le PDF ou l'Excel : les lignes se remplissent. Tu peux aussi dicter ce que l'artisan vient de t'annoncer.
La saisie est le seul vrai obstacle à l'étude d'un bien : c'est elle qui fait qu'on n'étudie que les deux ou trois annonces qui plaisent, au lieu des vingt qu'il faudrait.
Annonce, devis, document du bien : tu déposes, elle remplit les champs. Le temps que tu aurais passé à recopier, tu le passes à contrôler.
Lot par lot, elle propose un loyer de marché et une valeur, en s'appuyant sur les ventes réellement enregistrées autour du bien. Pour un immeuble vendu en bloc, elle raisonne en capitalisation des loyers plutôt qu'au mètre carré.
Ce ne sont que des propositions : chaque montant reste modifiable, et c'est ta valeur corrigée qui entre dans le calcul. L'assistant intégré répond par ailleurs à tes questions depuis n'importe quelle page.
Tout se recalcule à chaque modification. Tu peux donc faire varier le prix d'achat ou le loyer jusqu'à trouver le point où l'opération devient tenable.
Pas le cash-flow de la première année : la moyenne réelle sur toute la durée de détention, différé de crédit compris. Tu sais si tu dois sortir de l'argent chaque mois, combien, et jusqu'à quand.
Le capital remboursé par ton locataire, la plus-value latente et le cash-flow cumulé réunis en un seul chiffre, suivi année après année sur un graphique. C'est lui qui répond vraiment à « qu'est-ce que ça m'aura rapporté ».
Prends l'annonce d'un bien qui t'intéresse et regarde le cash-flow.
Essayer gratuitement 7 joursC'est la question qui revient à chaque immeuble : garder l'ensemble, ou revendre deux lots tout de suite pour alléger le crédit. Tu décides lot par lot, et le simulateur montre ce que chaque scénario donne, année après année, jusqu'à trente ans. Une revente immédiate est traitée comme ce qu'elle est : un remboursement anticipé.
Mets deux simulations côte à côte : rendement, cash-flow, enrichissement et durée s'affichent sur le même écran. Un score et un verdict écrit accompagnent la comparaison — à toi de trancher, mais sur des bases identiques plutôt que sur deux tableurs qui ne comptent pas les mêmes choses.
Dix-huit sections que l'IA pré-remplit depuis tes documents : le bien, le montage, ton patrimoine, tes revenus, tes crédits en cours. Exporté en PDF, avec ta signature et le thème graphique de ton choix.
Tu partages la simulation en lecture seule avec ton banquier, ton courtier ou ton associé. Il consulte les chiffres sans pouvoir les modifier, et sans créer de compte.
Une fois le prix arrêté, l'offre se rédige depuis la simulation, en PDF ou en Word si tu veux la retoucher avant de l'envoyer.
L'étude ne s'arrête pas à la signature. Les travaux et les démarches se suivent dans le même dossier, en liste, en tableau ou en planning. Si tu utilises déjà Todoist, tes tâches restent synchronisées des deux côtés.
Conçu sur le terrain
Et pour tous les investisseurs immobiliers — du premier studio locatif à l'opération d'achat-revente.
Pendant 15 ans, j'ai travaillé dans le BTP : d'abord plombier chauffagiste, puis chargé d'affaires pendant 5 ans.
En parallèle, j'avais commencé à investir dans le locatif. Et c'est là, en voyant les chiffres, que j'ai compris que j'étais fait pour ça : calculer une rentabilité, analyser une opération, flairer la bonne affaire.
J'en ai fait mon métier : marchand de biens, une vingtaine d'opérations en une dizaine d'années — divisions, immeubles, successions, rénovations, construction, achat-revente.
Ici, le moindre détail compte : une commission d'engagement oubliée, un poste de travaux sous-estimé, et la marge fond. Je calcule tout, par prudence — mais les outils que je trouvais étaient lourds et lents. Je perdais des heures sur chaque affaire.
Alors j'ai créé Investimus pour moi : pas pour en faire un logiciel, juste pour trancher une opération vite et bien, sans rien oublier.
Des collègues l'ont essayé, l'ont adopté, et m'ont poussé à le partager. Le voici — pour te donner l'outil simple qui m'a tant manqué, et te faire gagner le temps que j'ai perdu.
Prends un bien que tu hésites à visiter, saisis-le, et regarde le cash-flow et l'enrichissement à dix ans. Si les chiffres ne te plaisent pas, tu auras au moins su avant de te déplacer.
Essayer gratuitement 7 joursRapporté à un seul mois de loyer, l'abonnement pèse peu — et l'essai ne coûte rien.