Annoncer un prix, c'est facile. Le justifier devant un vendeur qui en veut 30 000 de plus, un associé qui doute ou un banquier qui finance, c'est autre chose. Investimus produit un avis de valeur appuyé sur les ventes réellement enregistrées autour du bien, à ton en-tête, prêt à être remis.
En revanche, si tu cherches une pièce à produire en justice ou une valeur opposable à l'administration, ce n'est pas le bon outil — et la section « ce que ce document n'est pas », plus bas, ne le cache pas.
En images
Un survol de l'application, avis de valeur compris. Ce sont les écrans réels, filmés tels quels.
Se tromper de valeur ne coûte pas seulement de l'argent : ça coûte des mois. Un bien surestimé ne se vend pas, un bien sous-estimé part trop vite, et dans les deux cas on s'en aperçoit trop tard pour corriger.
Une moyenne de quartier écrase tout ce qui fait la valeur : l'étage, l'exposition, le bruit, l'état, la présence d'un extérieur. Deux appartements de même surface dans la même rue n'ont pas le même prix, et personne n'achète une moyenne.
Ce qu'on lit sur les sites d'annonces, ce sont des prix demandés — dont on ignore s'ils ont trouvé preneur, et à combien. Construire sa valeur là-dessus, c'est recopier les espoirs des autres vendeurs.
Face à un vendeur qui tient son prix, « je pense que ça vaut moins » ne pèse rien. Un document qui montre les ventes comparables, leurs dates et leurs écarts change la nature de la discussion.
Un PDF que tu peux imprimer, envoyer par mail ou glisser dans un dossier de financement. Il s'édite entièrement avant export : rien n'est figé.
Ta société, ton logo, ton signataire, ta photo de couverture. Le document sort à ton en-tête : c'est ton travail que tu remets, pas la sortie d'un logiciel.
Couverture, description du bien, évaluation, texte d'analyse, options d'impression. Tu reprends chaque partie à la main avant de générer — les propositions sont un point de départ, jamais un résultat qu'on t'impose.
Le document porte un lien de vérification : la personne à qui tu le remets peut confirmer qu'il vient bien de toi et qu'il n'a pas été retouché en chemin.
Une seule approche se trompe facilement. L'outil en applique trois et les confronte : quand elles convergent, tu es en terrain sûr ; quand elles divergent, tu sais où creuser.
On part des mutations réellement enregistrées autour du bien — pas des annonces. Si moins de trois ventes comparables sortent, la méthode est écartée plutôt que d'appuyer un chiffre sur deux transactions isolées.
On corrige ensuite selon ce qui distingue ton bien : l'étage, l'exposition, l'état, le stationnement, l'extérieur. C'est là que se fait la différence entre une moyenne de quartier et une valeur.
Pour un bien qui rapporte un loyer, on remonte à la valeur par le rendement attendu. Cette approche ne s'applique évidemment pas à une résidence principale — l'outil ne la sort pas dans ce cas.
Des mutations immobilières officiellement enregistrées, disponibles depuis 2014. Quand le quartier est calme et qu'il n'y a pas assez de ventes récentes, l'outil élargit sa recherche par paliers, et il écrit dans le document jusqu’où il a dû aller — un avis appuyé sur la commune voisine ne se présente pas comme un avis appuyé sur la rue.
À savoir : ces données officielles paraissent avec environ six mois de décalage. Sur un marché qui bouge vite, l'outil te le signale plutôt que de faire comme si de rien n'était.
Écrire trois pages d'analyse de marché sur une commune qu'on connaît mal prend une soirée. L'IA en produit une première version en un clic — que tu relis et corriges avant qu'elle n'entre dans le document.
Le quartier, le marché local, la justification du prix retenu : trois textes générés à partir de ton bien et des ventes trouvées. Tu les modifies librement — c'est ton nom qui signe.
L'étiquette énergie et celle des émissions sont retrouvées automatiquement à partir du bien. Elles restent corrigeables : si le diagnostic a été refait depuis, tu écrases la valeur.
La tentation, pour un logiciel d'estimation, c'est de toujours produire un chiffre — même quand la donnée manque. Celui-ci fait le contraire, et ces choix sont le cœur du produit.
Quand une information manque — un délai de vente, une période, un périmètre — elle n'est pas imprimée. Jamais de valeur par défaut glissée à la place : une ligne vide se voit, un chiffre inventé ne se voit pas et c'est bien pire.
Le périmètre réellement atteint pour trouver les ventes comparables est écrit noir sur blanc. Celui qui te lit sait donc tout de suite si ton avis repose sur la rue ou sur un rayon de quinze kilomètres.
L'estimation est figée à la date où tu la produis. Si les ventes du secteur ou les caractéristiques du bien changent ensuite, l'application signale qu'il faut la refaire plutôt que de te laisser présenter un document périmé.
Un avis de valeur est un outil d'aide à la décision et de négociation. Ce n'est ni une expertise judiciaire, ni une estimation notariale, ni une valeur opposable à l'administration fiscale ou à un tribunal. Si ton dossier exige l'une de ces trois choses, il te faut un expert immobilier ou un notaire — et aucun logiciel ne remplacera sa signature. Nous préférons l'écrire ici, en grand, plutôt qu'en note de bas de page.
Prends un bien que tu suis en ce moment et regarde ce qui sort.
Essayer gratuitement 7 joursConçu sur le terrain
Et pour tous les investisseurs immobiliers — du premier studio locatif à l'opération d'achat-revente.
Pendant 15 ans, j'ai travaillé dans le BTP : d'abord plombier chauffagiste, puis chargé d'affaires pendant 5 ans.
En parallèle, j'avais commencé à investir dans le locatif. Et c'est là, en voyant les chiffres, que j'ai compris que j'étais fait pour ça : calculer une rentabilité, analyser une opération, flairer la bonne affaire.
J'en ai fait mon métier : marchand de biens, une vingtaine d'opérations en une dizaine d'années — divisions, immeubles, successions, rénovations, construction, achat-revente.
Ici, le moindre détail compte : une commission d'engagement oubliée, un poste de travaux sous-estimé, et la marge fond. Je calcule tout, par prudence — mais les outils que je trouvais étaient lourds et lents. Je perdais des heures sur chaque affaire.
Alors j'ai créé Investimus pour moi : pas pour en faire un logiciel, juste pour trancher une opération vite et bien, sans rien oublier.
Des collègues l'ont essayé, l'ont adopté, et m'ont poussé à le partager. Le voici — pour te donner l'outil simple qui m'a tant manqué, et te faire gagner le temps que j'ai perdu.
Le plus simple est encore de prendre un bien que tu connais, dont tu as une idée du prix, et de comparer ce que l'outil en dit. C'est là qu'on voit s'il apporte quelque chose.
Essayer gratuitement 7 joursEssai gratuit, sans carte bancaire. L’avis de valeur est compris à partir de la formule marchand de biens.