Investimus monte ton opération d'achat-revente au complet : découpe en lots, chiffrage des travaux, TVA, coût du financement. L'annonce, les devis et tes documents sont lus par l'IA — tu corriges, tu ne saisis pas. Tu vois ta marge et ton point mort avant de faire une offre, pas trois mois après l'acte.
Si tu cherches uniquement à calculer la rentabilité d'un bien que tu gardes en location, c'est l'autre module d'Investimus qu'il te faut — pas celui-ci.
En vidéo
La vidéo fait le tour de l'application. Elle montre aussi le module locatif : c'est le même compte pour les deux métiers, tu n'as rien à réinstaller si tu fais les deux.
Une opération de marchand de biens ne se perd presque jamais sur le prix d'achat. Elle se perd sur ce qu'on avait oublié de compter.
Les frais de portage, la commission de l'agence à la revente, les intérêts du crédit, la TVA à reverser : pris un par un, chacun paraît supportable. Additionnés, ils mangent la marge d'une affaire qui semblait belle sur un coin de table.
Sur marge, sur le prix total, exonéré : le régime dépend du bien, de son historique et de ce que tu en fais. Se tromper, c'est découvrir la facture au moment de reverser — quand le prix de vente est déjà signé et qu'on ne peut plus rien rattraper.
Tant que les devis ne sont pas rentrés, le budget travaux reste un chiffre rond posé au jugé. C'est précisément le poste qui décide si l'opération passe ou non.
Colle le texte d'une annonce et l'IA remplit la fiche : surface, prix, description, adresse. Tu corriges ce qui doit l'être au lieu de tout retaper. Si tu avais déjà étudié le bien en locatif, tu reprends la simulation existante au lieu de repartir de zéro.
Un immeuble à diviser se saisit lot par lot. Le prix d'achat se ventile entre les lots au choix : au prorata des surfaces, ou selon la valeur que tu attribues à chacun. Chaque lot porte ensuite son propre prix de revente, ses travaux et son régime de TVA.
Plutôt qu'un tableau vide, tu pars d'une liste de postes types à ajuster. Et quand les devis arrivent, tu n'as pas à les ressaisir : dépose le PDF ou le fichier Excel et les postes se remplissent. Tu peux aussi dicter à voix haute ce que t'a annoncé l'artisan.
Ce qui prend du temps dans une opération, ce n'est pas le calcul — il est instantané. C'est tout ce qu'il faut saisir et rédiger autour. C'est exactement là que l'IA travaille.
Tu déposes, elle remplit. Le temps que tu aurais passé à recopier des chiffres d'un PDF vers un tableau, tu le passes à vérifier.
Les documents qu'on repousse au dernier moment sont ceux qu'il faut rédiger. Tu pars d'un texte déjà écrit, que tu reprends à ta main.
Sur les postes où l'on avance à l'intuition, elle propose un point de départ appuyé sur des données — à toi de le corriger si ton terrain dit autre chose.
Rien n'est figé : chaque proposition reste modifiable à la main, et c'est toujours ton chiffre corrigé qui entre dans le calcul. Une question sur l'application ? L'assistant intégré répond depuis n'importe quelle page.
Tout se recalcule à chaque modification. Tu peux donc jouer sur le prix d'achat jusqu'à trouver celui qui rend l'opération tenable — et c'est ce prix-là que tu proposes.
La marge brute compare ton chiffre d'affaires à ton coût de revient complet. La marge nette retire l'impôt sur les sociétés : c'est celle-là qui atterrit vraiment sur le compte, et c'est elle qu'on regarde pour décider.
Le point mort, c'est le prix de revente en dessous duquel tu perds de l'argent : acquisition, travaux, portage, commission de revente et TVA nette compris. La marge de sécurité te dit de combien le marché peut se retourner avant que ça devienne douloureux.
Monte ta prochaine opération et regarde ce que donne la marge.
Commencer l’essai gratuit de 7 joursL'IA propose un prix de revente pour chaque lot et affiche à quel point elle est sûre d'elle. Une estimation fragile est signalée comme telle plutôt que présentée comme une certitude. Pour un immeuble de rapport vendu en bloc, elle raisonne en capitalisation des loyers, pas au mètre carré.
Les transactions officielles enregistrées autour du bien s'affichent sur une carte, lot par lot. Tu vois à quel prix les biens comparables se sont vendus pour de vrai, pas ce que les annonces affichent.
Depuis l'opération, tu produis un avis de valeur complet en PDF, appuyé sur plus de quarante critères — dont ceux qu'aucun prix au mètre carré ne capte : bruit, vue, orientation, étage, appliqués en décote ou en bonus. Utile pour montrer au vendeur le vrai prix de son bien pendant la négociation, ou pour appuyer ta demande de financement.
Un croquis de parcelle se dessine directement sur la photo aérienne ou le plan cadastral. Tu traces les limites, découpes les lots, mesures les surfaces et les distances au fur et à mesure. Le dénivelé du terrain s'affiche le long d'un tracé — pratique pour juger d'une constructibilité avant de se déplacer.
Le prix que tu viens de trouver ne vaut rien tant qu'il n'est pas écrit. L'offre se rédige dans l'application, à partir de l'opération que tu as montée.
Un assistant te guide d'un bout à l'autre et l'IA écrit le texte à partir de ton opération. Si la formulation ne te convient pas, tu la régénères — ou tu demandes à l'améliorer.
Le format Word te laisse la retoucher dans ton traitement de texte avant de l'envoyer. Le PDF, lui, part tel quel.
Tu peux envoyer un lien d'aperçu sécurisé au lieu d'un fichier. Et quand plusieurs offres tournent sur le même bien, tu les mets côte à côte pour trancher.
Dix-huit sections remplies par l'IA depuis tes documents : présentation de l'opération, marge attendue, plan de financement, garanties, patrimoine, sociétés, opérations déjà menées. Exporté en PDF, il t'évite le montage à la main la veille du rendez-vous.
Tu partages l'opération en lecture seule avec un associé, ton comptable ou ton banquier. Il consulte, il ne modifie rien, et il n'a pas besoin de créer un compte.
Deux affaires sur la table et un seul apport disponible : mets-les côte à côte et compare marge, durée et rentabilité sur le même écran, plutôt que de jongler entre deux tableurs.
L'opération ne s'arrête pas à l'achat. L'avancement du chantier se suit dans le même dossier, relié à tes tâches et à ton planning : tu sais où en sont les travaux, ce qui bloque, et ce qui reste avant la mise en vente.
Conçu sur le terrain
Et pour tous les investisseurs immobiliers — du premier studio locatif à l'opération d'achat-revente.
Pendant 15 ans, j'ai travaillé dans le BTP : d'abord plombier chauffagiste, puis chargé d'affaires pendant 5 ans.
En parallèle, j'avais commencé à investir dans le locatif. Et c'est là, en voyant les chiffres, que j'ai compris que j'étais fait pour ça : calculer une rentabilité, analyser une opération, flairer la bonne affaire.
J'en ai fait mon métier : marchand de biens, une vingtaine d'opérations en une dizaine d'années — divisions, immeubles, successions, rénovations, construction, achat-revente.
Ici, le moindre détail compte : une commission d'engagement oubliée, un poste de travaux sous-estimé, et la marge fond. Je calcule tout, par prudence — mais les outils que je trouvais étaient lourds et lents. Je perdais des heures sur chaque affaire.
Alors j'ai créé Investimus pour moi : pas pour en faire un logiciel, juste pour trancher une opération vite et bien, sans rien oublier.
Des collègues l'ont essayé, l'ont adopté, et m'ont poussé à le partager. Le voici — pour te donner l'outil simple qui m'a tant manqué, et te faire gagner le temps que j'ai perdu.
Prends l'annonce d'un bien que tu regardes en ce moment, monte l'opération et regarde ce que donne la marge. C'est le test le plus honnête.
Commencer l’essai gratuit de 7 joursRapporté à la marge d'une seule opération, l'abonnement pèse peu — et l'essai ne coûte rien.